[부동산] [기획] 2009 테마가 있는 내집마련 - 서울 전세가로 수도권 내집 마련하기

[기획] 2009 테마가 있는 내집마련 - 서울 전세가로 수도권 내집 마련하기
2009-01-15 김연순 주임애널리스트 (oktokim) 조회 3,456 | 추천 1 | 의견 1 | 평점:
서울 송파구에서 1억5천만원에 전세로 거주하고 있는 A씨. 그에게는 올해 내 집 마련이라는 꿈이 있다.   경기침체, 고용불안 등 여러 경제상황이 좋지 않지만 최근엔 집값이 많이 내렸다고 하고 대출금리도 대폭 낮춘다고 하니 이번 기회에 내 집 마련을 해보겠다는 생각이다.   부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에서는 ‘2009년 테마가 있는 내 집 마련’ 첫 번째 테마인 신역세권에 이어 ‘서울 전세가로 수도권 내 집 마련하기’를 두 번째 테마로 선정했다.   A씨처럼 전세보증금에다 저금리 대출을 활용해 수도권에서 내 집 마련을 하고자 하는 사람들이라면 본 리포트를 참고하기 바란다.   >> 서울 전세가는 얼마일까?   2009년 1월 14일 현재, 서울지역 전세가는 3.3㎡당 6백16만원이다.   따라서 중소형(85㎡. 20형대 이하)를 기준으로 전세가격은 평균 1억5천4백만원 정도다. 여기에 최대 1억원 정도 대출을 받으면 매매가 2억5천만원(3.3㎡당 1천만원) 정도의 소형 아파트를 매입할 수 있다.   이러한 조건을 기준으로 A씨가 수도권에서 내 집 마련을 할 수 있는 지역은 서울의 경우 강북구, 금천구, 은평구, 중랑구 등이며 신도시 및 경기지역에선 산본, 중동, 고양, 구리, 용인 등이다.   자, 일단 지역은 간추려 졌다. 그러면 어떤 아파트를 선택해야 할 것인가?   매입한 아파트가 살기 좋고 수요층이 두터워서 적어도 가격이 하락하는 일 없이 조금이라도 가격 상승 여력이 있는 아파트라면 얼마나 좋을까.   통상 수요층이 두터운 아파트는 △큰 단지규모 △역세권 △다양한 생활편의시설 △주변지역 개발예정 △조망권 등의 특징이 있다.   간추려진 지역 중 위와 같은 특징들을 2가지 이상 공통적으로 갖고 있는 아파트를 찾아 봤다. (단 단지규모의 경우 최소 3백가구 이상을 기준으로 함)   1. 서울   서울에서 지역별 평균 매매가가 3.3㎡당 1천만원대를 형성하는 주택형은 67㎡~99㎡(20형대 이하) 물량이며 이들 물량을 매입할 수 있는 곳은  강북구, 금천구, 은평구, 중랑구 등 4개구다. 대표적인 단지는 강북구 미아동 SK북한산시티, 금천구 독산동 금천현대 등이다.   강북구 미아동 SK북한산시티는 4호선 미아삼거리역을 걸어서 이용하기는 다소 불편하지만  우이~신설간 경전철이 2013년 완공되면 전철역이 단지 앞에 들어서 돼 교통여건이 개선된다. 79㎡ 시세는 2억5천만~2억8천만원이며 2억5천만원 정도면 매입 가능한 물건들이 다수 있다.   금천구 독산동 금천현대는 도하부대 이전, 시흥뉴타운 건설, 강남순환도로(2013년 완공) 등 지역 개발호재가 풍부하고 1호선 독산역, 시흥역 등을 통해 서울 강서지역 및 도심방면 출퇴근이 쉽다.   독산동 금천현대 89㎡ 매매가는 2억4천만~2억7천만원, 시흥동 관악우방타운 82㎡가 2억4천만~2억6천만원. 은평구와 중랑구에서도 3.3㎡당 1천만원 정도에서 은평구 신사동 라이프미성, 중랑구 상봉동 우정 등의 역세권 단지를 매입할 수 있다.   [ 서울 관심 단지 현황 ]      (단위 : 만원) 지역 아파트 타입 (㎡) 평균 매매가 지하철 주요 호재 강북구 미아동 SK 북한산시티 79 26,500 4호선 미아삼거리역 우이~신설경전철 강북구 수유동 극동 92 26,500 4호선 수유역 드림랜드 재정비 호재 금천구 독산동 금천현대 89 25,500 1호선 독산역 도하부대 이전 금천구 시흥동 관악 우방타운 82 25,000 1호선 시흥역 시흥뉴타운,  강남순환도로 건설 은평구 신사동 라이프미성 85 24,500 6호선 새절역 상암DMC개발 은평구 증산동 우방 82 26,500 6호선 증산역 증산,수색뉴타운 수혜 중랑구 상봉동 우정 79 24,500 7호선 상봉역 상봉재정비촉진지구 인접 중랑구 신내동 동성1차 82 26,500 6호선 봉화산역 상봉재정비촉진지구 인접   2. 신도시 & 경기도   신도시에서는 산본(3.3㎡당 1천57만원)과 중동(3.3㎡당 1천58만원)을 고려할 수 있다.   신도시 산본에서는 율곡주공3단지 등의 역세권 아파트를 살 수 있다. 1호선 금정역 인근에 뉴타운이 계획 중에 있고 대부분 단지가 입주 15년차에 접어들어 리모델링 가능성도 높다.   중동에선 리모델링이 추진 중인 상동의 반달마을 79㎡를 2억1천만원 정도에 매입할 수 있다. 이중 반달건영, 반달동아, 반달선경 3개단지 총 2천7백42가구가 가장 빨리 리모델링 사업을 추진해 2008년 5월 조합설립인가를 받은 후 현재 건축심의를 준비하고 있다.   반달건영 76㎡가 1억9천5백만~2억2천4백만원, 반달선경 76㎡가 1억9천만~2억2천5백만원.   경기도에서는 고양시(3.3㎡당 9백92만원), 부천시(3.3㎡당 9백77만원), 안양시(3.3㎡당 1천70만원), 용인시(3.3㎡당 1천79만원), 의왕시(3.3㎡당 1천83만원)에서 매입할 수 있다.   고양시에서는 서울지하철 3호선 화정역 이용이 편리한 화정동과 수색로를 따라 차량 접근성이 뛰어난 행신동 일대 아파트를 매입할 수 있다. 화정동은 세이브존(화정점), 이마트(화정점)을, 행신동은 GS마트(행신점) 등의 대형 할인마트를 이용할 수 있다.   화정동 달빛경남 89㎡ 매매가는 2억3천만~2억5천만원, 행신동 햇빛주공18-1단지 85㎡가 2억4천5백만~2억7천만원이다.   부천시에서는 괴안동, 상동, 송내동, 역곡동 등이 있고 이들 지역은 경인선을 이용해 서울 강서권 및 도심 출퇴근이 쉽다. 특히 상동지역은 서울지하철 7호선 연장선이 지나고 중동신도시 내 중앙공원 등 편의시설 이용이 쉽다.   상동 신성미소지움 85㎡B타입을 2억4천만~2억8천만원, 송내동 우성 89㎡를 2억3천만~2억5천만원에 매입할 수 있다.   안양시에서는 석수동, 안양동, 호계동 일대 역세권 소형 단지, 용인시에서는 보정동, 죽전동 일대 소형 아파트를 매입할 수 있다.   안양시 석수동에서는 대림과 석수LG빌리지 79㎡, 호계동에서는 한마음임광 79㎡를 2억5천만원 안팎에 매입할 수 있다.   용인시에서는 보정동에 있는 유일한 소형 아파트인 삼성명가타운 76㎡를 2억5천만~3억원에 매입할 수 있고, 죽전동 죽전벽산1단지 등 벽산과 동성 소형 아파트 매매가가 2억3천만~3억원이다. 이들은 분당선을 이용해 강남지역 출퇴근이 쉽다는 장점이 있다.   [ 신도시, 경기도 관심 단지 현황 ] (단위 : 만원) 지역 아파트 타입 평균 지하철 주요 호재 (㎡) 매매가 신도시 산본 율곡주공3단지 82 24,000 4호선 산본역 금정뉴타운건설 신도시 산본 무궁화주공1단지 82 24,500 4호선 산본역 리모델링 가능성 신도시 상동 반달선경 76 20,700 1호선 송내역 리모델링 추진 신도시 상동 반달건영 76 20,500 1호선 송내역 리모델링 추진 고양시 화정동 달빛경남 89 24,000 3호선 화정역 편의시설 완비 고양시 행신동 햇빛주공18-1 85 25,750 3호선 화정역 편의시설 완비 부천시 상동 신성미소지움 85B 26,000 1호선 송내역 7호선 연장 부천시 송내동 우성 89 24,000 1호선 중동역 7호선 연장 안양시 석수동 석수LG빌리지 79 25,000 1호선 석수역 광명역세권 개발 안양시 호계동 한마음임광 79 25,000 4호선 범계역 신도시 평촌 인접 용인시 보정동 삼성명가타운 79 27,500 분당선 보정역 분당선 연장 용인시 죽전동 죽전벽산1단지 79 26,500 분당선 오리역 분당선 연장 [출처] 닥터아파트 - [기획] 2009 테마가 있는 내집마련 - 서울 전세가로 수도권 내집 마련하기/김연순 주임애널리스트/2009-01-15